El cambio de estatus
Mientras eres residente fiscal en España, tu alquiler va en el IRPF con la conocida reducción del 60 % del rendimiento neto de vivienda y con los gastos deducibles (hipoteca, IBI, comunidad, reparaciones, amortización). En cuanto dejas de ser residente fiscal y te vas a Tailandia, entras en otro impuesto: el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), que se declara con el modelo 210.
El 24 % que duele
Aquí está el detalle que a muchos les cambia la decisión. El tipo del IRNR depende de dónde resides:
| Residente en… | Tipo | ¿Deduce gastos? |
|---|---|---|
| España (IRPF) | Progresivo | Sí + reducción 60 % |
| UE / EEE | 19 % | Sí, sobre el neto |
| Tailandia (fuera UE/EEE) | 24 % | No: sobre el bruto |
Como Tailandia está fuera de la UE y del EEE, tributas al 24 % sobre el ingreso bruto: sin descontar la hipoteca, el IBI, la comunidad ni las reparaciones. Un alquiler de 1.000 €/mes son 240 € de impuesto al mes, tengas la hipoteca que tengas. Es la letra pequeña que convierte "mantengo el piso alquilado" en una cuenta muy distinta.
Un ejemplo con números
| Piso alquilado por 12.000 €/año | Residente España | Residente Tailandia |
|---|---|---|
| Base sobre la que se tributa | Neto tras gastos y reducción 60 % | 12.000 € (bruto) |
| Tipo | Marginal IRPF | 24 % |
| Impuesto aproximado | Bajo (base reducida) | ≈ 2.880 €/año |
Las cifras son ilustrativas —tu marginal y tus gastos mandan—, pero el mensaje es claro: el mismo piso, el mismo inquilino, factura fiscal muy distinta según dónde vivas tú.
Y en Tailandia, ¿otra vez?
No pagas dos veces por lo mismo: el convenio de doble imposición de 1997 hace que las rentas inmobiliarias tributen donde está el inmueble (España) y que Tailandia lo tenga en cuenta si esa renta llega al país. El resultado neto depende de tu mezcla de rentas.
Lo práctico del 210
- El modelo 210 se presenta por el rendimiento del alquiler; hay que estar al día para no acumular sorpresas.
- Si vendes el piso siendo no residente, la plusvalía también tributa en España, y el comprador practica una retención a cuenta.
- El IRNR tiene plazos y casillas propias; un error en la liquidación sale caro.
Dónde encaja Bexpat
Te damos el mapa —esto— y llevamos la mudanza completa (visado, vuelo, llegada y piso en Tailandia). Para empezar, el test de visado te dice qué vía te toca.
Preguntas frecuentes
¿Cómo tributa mi alquiler?
Por el IRNR (modelo 210). Al residir en Tailandia, fuera de la UE/EEE, el tipo es del 24 % sobre el ingreso bruto, sin deducir gastos ni aplicar la reducción del 60 %.
¿Por qué no deduzco gastos?
La deducción de gastos y la reducción del 60 % están reservadas a residentes en la UE/EEE. Un residente en Tailandia queda fuera, así que tributa sobre el bruto.
¿Lo declaro también en Tailandia?
La renta remitida entra en el sistema tailandés, pero el convenio de 1997 evita la doble imposición: lo pagado en España se tiene en cuenta.